Reportr

Kategori: Hyresrätt

  • Nytt förslag ger högre innerstadshyror

    Hyran i en lägenhet i Stockholms stads ytterområden ska vara 25 procent lägre än i en likvärdig lägenhet i innerstan. Det är innebörden av ett förslag från Hyresgästföreningen och hyresvärdarna i Stockholm.

    Det så kallade bruksvärdessystemet, som bland annat garanterar att likvärdiga hyreslägenheter ska ha samma hyra, behöver enligt hyresmarknadens parter i Stockholm reformeras. Ett första förslag på förändringar som är tänkta att skapa en rättvisare hyressättning presenterades under måndagen av Hyresgästföreningen Region Stockholm, de allmännyttiga bostadsföretagen och Fastighetsägarna i Stockholm. De tre parterna bildade år 2001 den gemensamma ”Hyreskommittén” för att arbeta fram en lösning tillsammans.

    Systemet för hyressättning inom Stockholms stad motsvarar inte längre hyresgästernas önskemål och värderingar. Många av de som söker sig till hyresrätter är unga människor som inte får låna pengar av banken till bostadsrätt.

    ”Vi har tittat på hur hyrorna förhåller sig till varann och arbetat fram en ny modell för hyressättningen.”

    Arbetet med att reformera bruksvärdessystemet har blivit akut under senare år då allt fler hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Stockholms innerstad. Som ett led i att försöka rädda hyresrätten som boendeform har parterna enats om en ny modell för hyressättning. De delaktiga förnekar att förändringen är ett steg mot marknadshyror, snarare en anpassning till hyresgästernas önskemål. Tore Ljungkvist från Fastighetsägarna i Stockholm tror att förslaget kommer att fungera bra både för allmännyttan, och de privata hyresvärdarna som han representerat i förhandlingarna om den nya modellen för hyressättningen.

    Vi vill ge en signal till de privata fastighetsägarna om att det är möjligt att ha kvar hyresrätterna. När den här modellen
    väl börjar tillämpas hoppas jag att den ska ge mer stabilitet på den oroliga hyresmarknaden i Stockholm.

    Tanken är alltså att det även i fortsättningen ska vara bruksvärdessystemet som gäller, men att hyrorna ska styras av fler faktorer än idag. Viktigast av dessa är att läget, alltså hur attraktivt området är, ska påverka hyran i större utsträckning än nu. Enligt Hyreskommitténs beräkningar innebär det att en lägenhet i Stockholms stads yttre områden blir 25 procent billigare än en likvärdig lägenhet i innerstan. Dessutom föreslår man en ny indelning där en äldre lägenhet inte nödvändigtvis är billigare än en mer nybyggd. Till exempel föreslås att hus byggda i storskaliga områden på 1960- och 70-talen blir upp till 20 procent billigare än de som är byggda vid sekelskiftet.

    Byggnadsåret har hittills haft stor betydelse för hyran medan bostadens läge inte gett något större utslag på hyressättningen. Äldre bostäder har ofta haft billigare hyror, trots att skillnaden i standard inte alltid skilt så mycket från modernare lägenheter. Därför har det varit svårt att förklara hyressättningssystemet på ett bra sätt för hyresgästerna.

    Förhoppningen från kommitténs sida är att man ska börja tillämpa förslaget redan under höstens hyresförhandlingar. Men först krävs ett godkännande av Hyreskommitténs förslag i samarbetsparternas olika styrelser. Tanken är dock att förändringarna i hyressättningen ska ske inom ramen för de vanliga årliga hyreshöjningarna och att förändringen kommer att ske successivt. Många orter i landet har redan utarbetat modeller för hur hyressättningen ska fungera. I Stockholm har man valt en modell där hyrorna justeras under en längre period.

    Det kommer inte att bli några drastiska förändringar. Troligen kommer vi att behöva en period på fem till tio år innan vi har reglerat hyrorna helt.

    För att finansiera reformen kommer det inte att bli några generella hyressänkningar. En del områden kommer istället att få lägre, eller inga hyreshöjningar alls de kommande åren, medan vissa andra områden får en något högre höjning av hyran än vanligt.

    Av tabellen nedan framgår hur Hyresgästföreningens och hyresvärdarnas gemensamma hyreskommitté tänker sig att stockholmshyrorna ska förhålla sig till varandra i framtiden. Index 100 är satt för 30 – 50-talshus i innerstaden. Övriga hyror ska vara antingen högre eller lägre än det.

    Några exakta siffror för hur hyrorna bör vara har hyreskommittén inte diskuterat. Men ett tänkt exempel kan se ut så här:
    Om en lägenhet i ett 30-talshus i innerstaden kostar 6 400 kronor i månaden (index 100), ska en lika stor lägenhet med likvärdig standard kosta 7 040 kronor (index 110) i ett äldre innerstadshus, men bara mellan 4 608 och 4 352 kronor (index 71 – 68) i en ytterförort från miljonprogrammets dagar.

    Hustyp Innerstad Inre ytterstad Ytter ytterstad
    Sekelskiftet – före 1920-talet 110 99 88-83
    Klassicismen – 1920-talet 110 99 88-83
    Funktionalismen – 30-talet till mitten av 40-talet 100 90 80-75
    Folkhemmet – slutet av 40-talet till mitten av 50-talet 100 90 80-75
    Grannskapet – mitten av 50-talet till mitten av 60-talet 95 85 76-71
    Storskalighet – mitten av 60-talet till slutet av 70-talet 90 81 72-68
    Kvartersstaden – slutet av 70-talet till början av 90-talet 105 95 84-79
    Nymodernismen mitten av 90-talet till milleniskiftet 110 99 88-83

    —

  • Frågor och svar om renovering

    Jag bor i ett hus byggt 1970. Under alla dessa år har hyresvärden aldrig renoverat inne i lägenheterna. Måste inte värden tapetsera och måla om efter en viss tid?

    Det finns ingen detaljreglering av tidsperioder för underhåll av lägenheter i hyreslagen. Däremot ska en lägenhet renoveras med ”skäliga tidsmellanrum”. Efter 30 år torde kravet på skäligt tidsmellanrum vara uppfyllt. Det är dock skicket på lägenheten och inte tiden som är avgörande för vad som ska räknas som skäligt.

    Det förekommer att kommunala bostadsföretag har s k periodiserat underhåll. Det innebär att bostadsföretaget åtagit sig att renovera lägenheter inom en viss tidsperiod, t ex vart tolfte-fjortonde år när det gäller målning och tapetsering. Detta gäller inte om hyresgästen valt bort det periodiska underhållet mot lägre hyra eller liknande. För att hyresgäster ska kunna välja bort underhåll krävs en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärd och hyresgästförening.

    Jag gillar inte de blommiga tapeterna på mina sovrumsväggar. Får jag tapetsera eller måla om själv?

    Hyresgäster får tapetsera och måla om själva i lägenheten utan att fråga värden om lov, bara man gör det på ett ”fackmässigt” sätt. Färger och material ska också vara sådana som inte avviker från vad hyresgäster normalt accepterar. Är så inte fallet riskerar hyresgästen att bli skadeståndsskyldig efter att ha flyttat från lägenheten.

    —

  • Frågor och svar om andrahands-uthyrning

    Vad är det som gäller för att få hyra ut i andra hand?

    För att få hyra ut din lägenhet i andra hand måste du ha hyresvärdens tillstånd. Om värden nekar kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

    För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs att du har ”beaktansvärda skäl”. Till beaktansvärda skäl räknas studier eller tillfälligt arbete på annan ort, vistelse på sjukhus eller vårdinrättning eller om man vill flytta ihop med någon på prov för att inleda ett samboförhållande.

    Andrahandshyresgästen måste vara godtagbar för hyresvärden. Om du hyr ut din lägenhet utan tillstånd kan du förlora rätten att bo kvar.

    Har man som andrahandshyresgäst någon chans att få ta över förstahandskontraktet?

    En andrahandshyresgäst har ingen rätt att för överta kontraktet. Detta gäller även om hyresförhållandet har varat under flera år. Det är endast hyresvärden som kan bestämma om en andrahandshyresgäst ska få ett förstahandskontrakt.

    Andrahandshyresgästen har inget besittningsskydd de första två åren, d v s ingen rätt att få hyresavtalet förlängt om förstahandshyresgästen säger upp kontraktet.

    Förstahandshyresgästen kan avtala bort besittningsskyddet, men om sådant avtal tecknas innan andrahandshyresgästen har besittningsskydd måste hyresnämnden först godkänna avtalet för att det ska vara giltigt.

    Vem är min hyresvärd: den som har förstahandskontraktet eller fastighetsägaren?

    För andrahandshyresgästen fungerar hyresgästen som har förstahandskontraktet som hyresvärd. Det finns inget avtal mellan andrahandshyresgästen och den egentliga hyresvärden.

    Hur mycket extra kan man lägga på hyran om man hyr ut möblerat?

    Enligt praxis brukar förstahandshyresgästen kunna lägga på upp till tio procent på sin hyra om lägenheten hyrs ut möblerad. Men det beror på hur många och vad för slags inventarier det handlar om.

    Är andrahandshyran oskäligt hög kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka överhyran retroaktivt upp till två år genom att vända sig till hyresnämnden. Förutsättningen är att ansökan om återbetalning har kommit in till hyresnämnden senast tre månader efter flyttning.

    —

  • Fakta om Besittningsskydd och Rivningskontrakt

    Hyresgäster med förstahandskontrakt har besittningskydd, eller besittningsrätt som det även betecknas, till sina bostäder. Det innebär att hyresvärden inte har rätt att säga upp hyresavtalet utan att ha särskilda skäl. Särskilda skäl kan vara att hyresgästen misskött sin bostad, inte skött hyresbetalningarna eller uppträtt störande.

    Besittningsskyddet är svagt i en- eller tvåfamiljshus som inte hyrs ut affärsmässigt. Där kan ett giltigt skäl för uppsägning av hyresavtalet vara att köparen vill bosätta sig i lägenheten själv.

    En hyresgäst som blir uppsagd men inte vill flytta vänder sig till Hyresgästföreningen eller direkt till hyresnämnden för att få skälen till uppsägningen prövade. Hyresnämnden gör en intresseavvägning mellan hyresgästens behov av att bo kvar i lägenheten och hyresvärdens behov av att få den tömd, samt om det är oskäligt för hyresgästen att hyresavtalet upphör.

    Boende som sägs upp från sin bostad har ingen absolut rätt till ersättningslägenhet. Men om hyresvärden inte erbjuder någon ersättningslägenhet kan hyresnämnden bedöma det som oskäligt att hyreskontraktet upphör.

    Andrahandshyresgäster har ett svagt skydd. Men den som hyr en bostad i andra hand under mer än två år får besittningsskydd. Det innebär att innehavaren av förstahandskontraktet inte kan säga upp sin hyresgäst utan giltiga skäl.

    Sker uthyrning i andra hand under längre tid än två år bör med andra ord ett skriftligt avtal upprättas där andrahandshyresgästen avstår från besittningsskyddet. För att avtalet ska gälla måste det godkännas av hyresnämnden.

    I januari infördes nya förenklade regler för hyresavtal mellan privatpersoner. Från årsskiftet kan parterna själva reglera avstående av besittningsskydd vid andrahandsuthyrning, genom att använda ett särskilt standardformulär från hyresnämnden.

    De nya förenklade reglerna gäller om hyresvärden själv ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta ett hus, där lägenheter hyrs i andra hand. De ska också enbart avse lägenheter i vanliga en- eller tvåfamiljshus, som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet.

    Hyresnämnden ska även i fortsättningen godkänna avstående av besittningsskydd när det gäller lägenheter i hus som ska rivas, byggas om eller användas som evakueringsbostäder.

    Andrahandshyresgästen har inte automatiskt rätt att ta över lägenheten om den sägs upp av förstahandshyresgästen, det är alltid hyresvärden som avgör vem som får hyra en bostad.

    Rivningskontrakt innehåller en förbindningsklausul som gör att besittningsskyddet inte gäller eftersom hyresgästerna ändå måste flytta när huset väl rivs. Men däremot gäller ett normalt besittningsskydd för hyresgästerna under tiden fram tills huset jämnas med marken, hyresvärden kan alltså inte säga upp boende av andra anledningar än att huset rivs utan att det i vanlig ordning kan prövas i till exempel hyresnämnden.

    Rivningskontrakt får inte vara för gamla. För att ett sådant avtal ska kunna upprättas ska hyresvärden ha ett rivningslov för fastigheten, vilket vanligen beviljas från kommunen.

    —