Hyresgäster med förstahandskontrakt har besittningskydd, eller besittningsrätt som det även betecknas, till sina bostäder. Det innebär att hyresvärden inte har rätt att säga upp hyresavtalet utan att ha särskilda skäl. Särskilda skäl kan vara att hyresgästen misskött sin bostad, inte skött hyresbetalningarna eller uppträtt störande.

Besittningsskyddet är svagt i en- eller tvåfamiljshus som inte hyrs ut affärsmässigt. Där kan ett giltigt skäl för uppsägning av hyresavtalet vara att köparen vill bosätta sig i lägenheten själv.

En hyresgäst som blir uppsagd men inte vill flytta vänder sig till Hyresgästföreningen eller direkt till hyresnämnden för att få skälen till uppsägningen prövade. Hyresnämnden gör en intresseavvägning mellan hyresgästens behov av att bo kvar i lägenheten och hyresvärdens behov av att få den tömd, samt om det är oskäligt för hyresgästen att hyresavtalet upphör.

Boende som sägs upp från sin bostad har ingen absolut rätt till ersättningslägenhet. Men om hyresvärden inte erbjuder någon ersättningslägenhet kan hyresnämnden bedöma det som oskäligt att hyreskontraktet upphör.

Andrahandshyresgäster har ett svagt skydd. Men den som hyr en bostad i andra hand under mer än två år får besittningsskydd. Det innebär att innehavaren av förstahandskontraktet inte kan säga upp sin hyresgäst utan giltiga skäl.

Sker uthyrning i andra hand under längre tid än två år bör med andra ord ett skriftligt avtal upprättas där andrahandshyresgästen avstår från besittningsskyddet. För att avtalet ska gälla måste det godkännas av hyresnämnden.

I januari infördes nya förenklade regler för hyresavtal mellan privatpersoner. Från årsskiftet kan parterna själva reglera avstående av besittningsskydd vid andrahandsuthyrning, genom att använda ett särskilt standardformulär från hyresnämnden.

De nya förenklade reglerna gäller om hyresvärden själv ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta ett hus, där lägenheter hyrs i andra hand. De ska också enbart avse lägenheter i vanliga en- eller tvåfamiljshus, som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet.

Hyresnämnden ska även i fortsättningen godkänna avstående av besittningsskydd när det gäller lägenheter i hus som ska rivas, byggas om eller användas som evakueringsbostäder.

Andrahandshyresgästen har inte automatiskt rätt att ta över lägenheten om den sägs upp av förstahandshyresgästen, det är alltid hyresvärden som avgör vem som får hyra en bostad.

Rivningskontrakt innehåller en förbindningsklausul som gör att besittningsskyddet inte gäller eftersom hyresgästerna ändå måste flytta när huset väl rivs. Men däremot gäller ett normalt besittningsskydd för hyresgästerna under tiden fram tills huset jämnas med marken, hyresvärden kan alltså inte säga upp boende av andra anledningar än att huset rivs utan att det i vanlig ordning kan prövas i till exempel hyresnämnden.

Rivningskontrakt får inte vara för gamla. För att ett sådant avtal ska kunna upprättas ska hyresvärden ha ett rivningslov för fastigheten, vilket vanligen beviljas från kommunen.